집을 구매하거나 투자 목적으로 대출을 받을 때, DSR, DTI, LTV 개념을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이 세 가지는 대출 한도를 결정하는 핵심 지표로, 주택담보대출을 계획하고 있다면 꼭 알아야 할 사항입니다.
DSR (총부채원리금상환비율)란?
DSR(Debt Service Ratio)은 개인의 연간 소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.
DSR 계산식
(모든 대출의 연간 총 대출 상환액(원금+이자) / 연소득) x 100
DSR 규제 예외 대출
- 분양 주택 중도금 대출
- 재건축, 재개발 이주비 대출
- 서민금융상품 (햇살론 등)
- 300만 원 이하 소액 신용대출
- 주택연금 (역모기지론)
- 정책적 목적의 대출 (정부 협약 대출 등)
- 보험계약대출, 예적금 담보대출, 할부·리스 및 현금서비스
- 전세 퇴거자금 대출
스트레스 DSR이란?
변동금리 대출을 이용하는 경우, 금리 상승을 고려해 일정 수준의 가산금리를 부과하는 제도입니다. 이에 따라 총 대출 한도가 줄어드는 효과가 있습니다.
DTI (총부채상환비율)란?
DTI(Debt to Income ratio)는 개인의 연간 소득에서 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자가 차지하는 비율을 의미합니다.
DTI 계산식
(모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자) / 연소득 x 100
DTI 규제 기준
- 투기지역·투기과열지구: 40%
- 조정대상지역: 50%
- 그 외 지역: 60%
- 생애 최초 구입자 및 실수요자: 60% 완화 적용
LTV (주택담보인정비율)란?
LTV(Loan To Value ratio)는 구매하려는 주택의 매매가 대비 대출금액이 차지하는 비율을 의미합니다.
LTV 계산식
(대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 주택 담보물의 가치 x 100
예를 들어, 주택 가격이 5억 원이고 대출금액이 3억 원이라면:
LTV = (3억 / 5억) x 100 = 60%
DSR, DTI, LTV 비교 정리
| 구분 | 정의 | 기준 요소 | 규제 기준 |
|---|---|---|---|
| DSR | 총부채원리금상환비율 | 모든 대출 원리금 포함 | 일반 대출: 40% 제한 |
| DTI | 총부채상환비율 | 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 | 투기지역 40%, 조정지역 50%, 일반 60% |
| LTV | 주택담보인정비율 | 주택 가격 대비 대출 가능 비율 | 지역별 차등 적용 |
이처럼 DSR, DTI, LTV는 대출 가능 금액을 결정하는 중요한 요소입니다. 대출을 신청하기 전 본인의 소득과 대출 한도를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.